李庚南:房产二次抵押的是与非

2019年08月16日14:28    作者:李庚南  

  文/新浪财经意见领袖专栏作家 李庚南

  房产“二次抵押”本身是否合规、隐伏怎样的风险?在房地产领域融资日趋收紧的情况下,“二次抵押”究竟会带给市场怎样的“小确幸”?市场沸沸扬扬,媒体众说纷纭,其中诸多认识亟待澄清。

  近期,关于放开房产“二次抵押”的消息在北京、杭州等地不胫而走。这对于扑朔迷离的楼市而言,仿佛是一剂过期的吗啡,透出病态的兴奋。房产“二次抵押”本身是否合规、隐伏怎样的风险?在房地产领域融资日趋收紧的情况下,“二次抵押”究竟会带给市场怎样的“小确幸”?市场沸沸扬扬,媒体众说纷纭,其中诸多认识亟待澄清。

  “二次抵押”是否合规?

  从宽泛的意义上理解,“二次抵押”是将已设定抵押的资产再次向特定债权人抵押以获得追加贷款的融资行为。其前提是已抵押资产存在余值,即按照既定抵押率折算之后的价值(估值)超过所担保的债权,实际上相当于余值抵押。

  我们知道,银行贷款不仅要看抵押担保,更重要的是要看企业的市场经营状况,要根据企业现金流、偿贷资金来源等合理确定企业借款的额度、期限。并非有多少资产就可以按一定比例贷多少款,最终决定贷多贷少的决定因素是企业正常生产经营的合理融资需求。这就势必存在一种抵押物价值与抵押贷款额度的错配:可能抵押价值很高(但不可分割),但实际核定的贷款额度并不高,在抵押物价值(已考虑抵押折扣率因素)与贷款额度之间形成一个差额或称余值。用于“二次抵押”的余值,可能来自初次抵押贷款额与抵押物实际价值(已考虑抵押折扣率)之差,也可能来自抵押人偿还其中一部分债权后释放的可用于抵押资产,更多地是指抵押资产经重新评估后抵押资产的升值部分。“二次抵押”的对象可以是同一债权人,也可以是其他债权人。

  实践中,“二次抵押”主要是指房产“二次抵押”,是指以尚未还清按揭贷款或一般抵押贷款的抵押房产余值再次拿去抵押(原贷款不用结清)获得另一笔贷款的行为。一般做法是,二次抵押可贷额度=房屋再评估价格*抵押率—未还贷款(按揭)余额。

  虽然房产“二次抵押”并非新生事物,但在当前房地产市场正值微妙时期“重现江湖”,必然引起市场更多的关注。最令市场关注的是“二次抵押”的合规性。媒体一般的解读是:“二次抵押”本身是合规的,流入楼市才是违规。但这一表述并不完全准确,实际上监管对信贷资金流向的设定的红线并不止于楼市,还包括股市等投资领域。

  诚然,“二次抵押”作为一种普通的信用行为,在现行的法律框架下,本身并无可厚非。《担保法》第三十五条明确:财产抵押后,该财产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超出其余额部分。《物权法》第一百九十九条也明确同一财产可向两个以上债权人抵押。可见,《担保法》《物权法》实际上都认可,以同一抵押物向同一债权人多次抵押或者向多个债权人抵押后,余值仍可拿来抵押获得贷款。

  但是,将“二次抵押”放在特定语境下,从落实房地产调控政策、防范房地产市场风险和居民杠杆率风险等角度出发,则需更多审慎监管的考量。实际上,“二次抵押”贷款往往具有数额大、期限长等特征,这与一般具有特定消费场景的个人消费贷有着明显的区别,很容易被异化为居民变相加杠杆、信贷资金绕道流入楼市、股市等投资领域的模式。

  为此,监管部门对“二次抵押”的态度一直很审慎。《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发〔2007〕359号)明确,商业银行不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款;对已抵押房产,在购房人没有全部归还贷款前,不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。按照此规定,个人以按揭形式所购住房不得进行“二次抵押”,包括“加按揭”。随着金融形势的变化,各地在对房产“二次抵押”的审慎监管进一步加强。如有的省从加强个人消费贷款管理、抑制消费贷款业务过快扩张出发,要求审慎发放长期、大额、不指明用途的消费贷款,不得以未解除抵押的房产作为抵押发放个人消费贷款。严禁发放用于购房首付款或偿还首付款借贷资金的个人消费贷款,禁止开展任何形式的“转按揭”“加按揭”业务。

  显然,按照相关监管规制,商业银行开展房产“二次抵押”无疑存在合规问题。是否合规的关键在于贷款资金用途。除了“二次抵押”资金直接或间接流入楼市、股市等投资领域为监管明令禁止外,通过房产“二次抵押”形式发放个人消费贷款等变相加杠杆行为显然也是审慎监管所禁止的。

  “二次抵押”究竟有何风险?

  监管部门对于“二次抵押”的审慎要求或更多出于风险监管的考量。对于银行而言,“二次抵押”带来的潜在风险至少包括三个方面:

  首先是合规性风险。银行发放房产“二次抵押”贷款的合规性风险除了是否符合上述监管规定外,还包括对借款人偿债能力的审核是否到位、期限是否合理等方面。更为关键的是,对“二次抵押”特别是个人按揭贷款“二次抵押”的资金流向能否跟踪到位,会否出现资金被挪用投入楼市、股市等投资性领域的行为。

  其次是法律风险。物权法第一百九十九条明确了抵押权实现的顺序,即同一财产向两个以上债权人抵押的,拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照登记的先后顺序清偿;顺序相同的,按照债权比例清偿。这意味着,在“二次抵押”若与初次抵押债权人不一致情况下,发放“二次抵押”贷款的银行在受偿顺序上处于不利位置。特别值得关注的是,“二次抵押”的债权行在行使抵押权方面,实践中也存在差异:在第一顺位抵押权人未提起实现担保物权之诉的情况下,第二顺位的抵押权人是否能够提起实现担保物权之诉,法务部门在这方面的认识尚存在分歧。

  三是“二次抵押”融资模式本身固有的信用风险。以房产押后余值或升值部分来追加贷款的做法,对贷款银行而言,潜在的风险无疑是未来房地产市场的不确定性。一旦市场下行,资产缩水,所追加贷款的抵押物或面临不足覆盖风险的情况。关键是,银行原来在发放抵押(按揭)贷款的时候,在利率、期限的设计方面实际上已考虑了风险平滑的因素,即已考虑了房地产市场的波动可能带来的抵押房产缩水风险,并将这种风险通过期限平滑以覆盖,“二次抵押”显然难以统筹初次抵押进行风险平滑。

  “二次抵押”或需制度创新

  “二次抵押”的潜在风险与问题是毋庸置疑的。无论从防止信贷资金违规流入楼市、股市,还是抑制居民过度加杠杆,对于当前暗流涌动的“二次抵押”,监管部门都应高度关注并跟进相应的监管措施。

  但是,如果依循宏观逆周期调控的思维,房产“二次抵押”在经济下行压力增大背景下,无疑有助于增强企业的融资能力,盘活存量资产,也是符合中央“六稳”导向的。尽管当初监管部门对“二次抵押”有明确的禁止性规定,但世易时移,相关规制或存在创新的需要。

  对于个人“二次抵押”用于消费问题,当初监管的意图是把控消费金融的过度增长。但在当前形势下,外需与投资疲弱,消费充当经济压舱石并将继续发挥压舱石作用,显然离不开消费金融的支持,适当的杠杆仍然是需要的(实际上,随着经济形势的变化,降杠杆已不再提,稳杠杆成为新的思维)。从促进消费增长的角度看,在居民收入水平增长有限的情况下,“二次抵押”或有助于提升市场购买力,进而促进消费增长。

  从企业角度看,对以抵押房产进行“二次抵押”无疑有利于盘活企业资产,提升融资能力。实际上,近年来企业反映房产抵押率偏低、要求适当提供抵押率的呼声不断。从服务实体经济角度看,适当提高抵押率,无疑具有积极意义。

  因此,如何协调好促进消费增长与抑制过度加杠杆、改善实体企业融资与防范资金被挪用于楼市等投资领域,这或许需要我们对“二次抵押”的相关规制重新审视,进行相关制度创新。关键是从融资的源头通过对偿债能力(居民可支配收入水平)的严格审核,把居民杠杆率控制在合理区间;从资金的流向跟踪方面遏制信贷资金被挪用于楼市、股市等投资领域的行为。

  (本文作者介绍:先后供职于工商银行、人民银行,现为银行监管部门人士,长期负责小企业金融服务推进工作,潜心研究小企业金融服务问题。)

责任编辑:陈鑫

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文章关键词: 房产 二次抵押 风险
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